Vastgoed kent geen crises

De coronacrisis doet stenen helemaal niets. Stenen weten immers niet dat er sprake is van een pandemie. In vastgoed wordt gewoond, gewerkt en geleefd, ook in crisistijden. Hoeveel crises hebben de Amsterdamse grachtenpanden wel niet doorstaan? In deze bijdrage zet Tom Berkhout voor onze kleine, hoogopgeleide, competitieve, welvarende stadstaat een aantal maatschappelijke, ruimtelijke en financiële uitdagingen voor vastgoed op een rij.

Met en in vastgoed wordt geld verdiend, ongeacht in welke fase van een economische cyclus we ons bevinden. Als het in de vastgoedsector fout gaat, zijn de economische en maatschappelijke gevolgen niet te overzien. Alle reden dus om naar aanleiding van deze wereldwijde pandemie, die niet zomaar over lijkt te waaien, toch eens te kijken wat de gevolgen zijn voor vastgoed. De vastgoedsector is in de kern een conservatieve sector, waarop disruptieve technologieën of nieuwe inzichten weinig vat lijken te hebben. Maar door een voortslepende coronacrisis zal een aantal prangende thema’s nu wat nadrukkelijker om visie, strategie, actie en geld vragen. Niet alleen op de langetermijn, maar juist ook op middellange en de kortetermijn. In deze bijdrage zet ik er een paar, in grote lijnen, uiteen. Misschien ga ik overmatig prikkelen en op tenen dansen, maar dat gebeurt met een knipoog: omwille van de discussie.

An unconvenient truth: duurzaamheid als financiële molensteen

Duurzaamheid moet de planeet redden. Er is wel eens gesteld dat we voor 50 miljard euro Nederland compleet kunnen verduurzamen. Waarom trekken we de portemonnee dan niet? De kern is dat we nog lang niet weten hoe we die tientallen miljarden op grote schaal effectief en efficiënt kunnen besteden. Techneuten hebben wel ideeën, maar nog geen overtuigende en schaalbare oplossingen. Zo was het verstoken van biomassa een ecologische vondst, nu is het een ecologische gruwel. Eerst moesten wij op de kortst mogelijke termijn van het gas los, maar nu komen die gasloze huizen en wijken niet snel genoeg van de grond. In Nederland streven we naar (bijna) energieneutrale gebouwen, maar het energieneutraal maken van bestaand vastgoed is kostentechnisch niet te doen. Is het beter om nu afscheid te nemen van bestaande gebouwen en duurzame, nieuwe gebouwen te huren of te bouwen? Woningcorporaties, zullen de kosten van het verduurzamen in het sociale huur-domein moeten terugverdienen. Maar hoe?

An unconvenient truth: Nederland onderwaterland

Water bedreigt ons aan alle kanten. We zullen de komende decennia tientallen miljarden moeten investeren om onszelf en onze spullen te verdedigen tegen het wassende water, maar over een periode van honderden jaren is het een verloren strijd. Voorlopig lijken we nog één of misschien twee generaties mooi weer te kunnen spelen. Zolang we nog niet face to face staan met een acute bedreiging lijkt er nog weinig dadendrang te zijn.

Demografie: vergrijzen, verdunnen, verzorgen, vereenzamen

Demografische voorspellingen zijn net beurskoersen, maar zeker is dat Nederland vergrijst: steeds meer mensen worden ouder en gebrekkiger. Woonconcepten zoals kleine hofjes blijken gewild. Door op latere leeftijd te gaan samenwonen, scheiden en overlijden bestaat een toenemende vraag naar kleinere woningen, waar in Nederland decennialang is gebouwd voor traditionele gezinsgroottes. Zo’n 40 procent van alle 7,9 miljoen huishoudens bestaat uit één persoon. Op al deze ontwikkelingen is onze woningvoorraad bepaald niet berekend. Deskundigen, deskundologen, bouwbedrijven en politici hebben elkaar het idee aangepraat dat er 1 miljoen woningen vóór 2030 gebouwd moeten worden. Maar wie ze waar en met welke bouwvakkers tegen welke prijzen gaat realiseren is de vraag. Wie kan die woningen betalen? De woningcorporaties zeggen er in ieder geval niet het geld voor te hebben. De gemeenten passen er wel voor op steden, dorpen en weilanden verder vol te bouwen omdat boze burgers het wel genoeg vinden zo langzamerhand.

Infrastructuur: magneet en afstandsverkleiner

Door corona is er opeens meer vraag naar grotere woningen mét werkkamer buiten de stad. Het is lastig de huidige infrastructuur nog beter te benutten of uit te breiden. Meer asfalt zuigt auto’s aan. Treinen rijden achter elkaar; inhalen is beperkt mogelijk. Lelystad gaat maar niet ‘vliegen’, Schiphol in zee is niet te doen. In Tokio is de metrolijn een magneet voor bedrijven en (oudere) personen, zij willen samen rond de metrolijn zitten, waarlangs verplaatsing gemakkelijk en eenvoudig is. Metropolen als Londen en Parijs steken veel geld in het verbeteren van het openbaar vervoer, Singapore investeert alleen al 17 miljard in beter OV, zodat iedereen op maximaal tien minuten lopen van een metrostation woont. Kom daar in Nederland eens om. We gaan het schip in met een zeesluis, verslikken ons in een Zuidasdok en kijken op tegen een snelle verbinding met Groningen. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur constateert dat wet- en regelgeving, financieringssystematiek en de fiscale behandeling van mobiliteit een echt samenhangende benadering van bereikbaarheid in de weg staan. Nu hoor ik de cynici al smalen: een kansloze missie om daarop in te spelen. Als er íets ongrijpbaar is in Nederland, dan is het wel ‘beleid’.

Vastgoed zwaarder belast

Recentelijk is de zogenoemde ‘bouwstenennotitie’ verschenen, waarin bouwstenen worden aangereikt voor een beter belastingstelsel. Er spelen tal van problemen in de inkomstenbelasting, de belastingheffing bij vermogensovergangen en het belasten van ondernemingswinsten. De notitie windt er geen doekjes om: veel oplossingen liggen in het zwaarder belasten van vermogen. En daarmee vooral ook vastgoed, want de belangrijkste grondslag in de categorie vermogen is immers vastgoed. Nederland heft ten opzichte van andere landen minder belasting op vermogen. Die lagere belastingen op vermogen(inkomsten) zorgen ervoor dat Nederland sterker op het belasten van arbeid leunt dan veel andere landen. Wat kunnen we dan voor vastgoed zoal verwachten? Méér inkomstenbelasting (beperken hypotheekrenteaftrek in box 1, meer fictief rendement en lagere aftrek van schulden in box 3). Méér schenk en -erfbelasting door het vervallen van doorschuif- en opvolgingsregelingen. Méér vennootschapsbelasting, waar het nodige op stapel staat voor vastgoed in stichtingen, verenigingen en fiscale beleggingsinstellingen. Kortom: een ware bakstenennotitie.

Winkels: klikken, agf of funshoppen

Als thuiszitters nóg meer online gaan kopen, krijgen we nog meer leegstand en vooral nog lagere huren in het winkelvastgoed. Corona geeft extra duwtjes. Het laatste decennium kalft de interesse in winkelbeleggingen duidelijk af: ‘winkels zijn de nieuwe kantoren’. Op papier valt de omvang van de leegstand misschien nog wel mee, maar het huurniveau zakt weg. Vastgoedfondsenbouwers mikken op kleine buurtcenters, waar je de dagelijkse boodschappen kan doen en nog stabiele, fatsoenlijke rendementen worden behaald. Het is de grote vraag hoe winkeliers consumenten nog in de winkels kunnen lokken. Dat is bepaald geen sinecure.

Nederlanders gaan stapsgewijs praktische oplossingen bedenken en uitvoeren voor (acute) uitdagingen en bedreigingen op de korte- en middellangetermijn. Maar vindt voor de langetermijn maar eens geld, draagvlak en vooral doorzettingsmacht in onze welvarende polder. Daarvoor moet een ramp aankloppen. Corona zal voor vastgoed niets meer dan een rimpeling in de tijd blijken te zijn.