Hoe richt je een vastgoeddeal slim in?

Als het om vastgoeddeals gaat is er een woud aan belastingen, regelingen en vrijstellingen die bepalen of en hoeveel geld je moet afdragen aan de overheid. Door de deal zo slim mogelijk in te richten kan je geld besparen. Dat kan miljoenen schelen. René van der Paardt laat een aantal mogelijkheden zien.

Het gaat daarbij onder andere over de btw en de overdrachtsbelasting. René van der Paardt, partner en belastingadviseur bij advocatenkantoor AKD, kent op dat gebied alle kneepjes van het vak. Het beginsel is heel helder, stelt hij. In principe betaalt de koper 8 procent overdrachtsbelasting als hij een bestaand pand koopt. Voor bouwgrond en nieuwe gebouwen betaalt hij 21 procent btw. Maar koop je het pand als een bedrijfsmiddel dat gebruikt wordt voor btw-belaste activiteiten, dan kun je de btw aftrekken. Koop je vastgoed dat helemaal nieuw is gebouwd en nog niet of maximaal zes maanden is gebruikt, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd, ook al kan de koper de btw aftrekken.

Het eindplaatje

Dat klinkt heel overzichtelijk, maar het zorgt er wel voor dat je heel goed moet bedenken hoe je een vastgoeddeal inricht. "Je moet altijd het eindplaatje goed in beeld hebben voor je stappen gaat ondernemen", zegt Van der Paardt. "De beslissing of je bijvoorbeeld eerst gaat slopen en dan gaat kopen, of andersom is helemaal afhankelijk van wie koopt en wat er vervolgens mee wordt gedaan."

Van der Paardt geeft een eenvoudig voorbeeld. "Als een koper een bedrijfspand wil neerzetten op de plaats waar nu een oude fabriek staat, dan is het handig om de verkoper eerst te laten slopen en dan pas te kopen. Die sloopkosten kan de verkoper in de koopsom opnemen. Op het moment van levering is er dan dus sprake van bouwgrond. Daarover moet je weliswaar btw betalen, maar kun je vervolgens aftrekken. Bovendien is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Zou je eerst de bestaande oude fabriek laten leveren dan moet de koper overdrachtsbelasting betalen. Het scheelt je dus 8 procent om pas na de sloop te laten leveren. En vanaf volgend jaar is dat 10,1 procent."

Grote verschillen

Maar er ontstaat een heel ander plaatje als de koper woningen voor de verhuur wil neerzetten op de plaats van de oude fabriek. Dan kan de koper de btw namelijk niet aftrekken, omdat de verhuur woningen is vrijgesteld van btw. Dus zal hij liever die 8 procent overdrachtsbelasting betalen in plaats van 21 procent btw. "Zo zie je grote verschillen", benadrukt van der Paardt. "Wat gunstig is voor de één is juist ongunstig voor de ander. Je moet dus heel goed weten wat je met het vastgoed gaat doen voor je een deal sluit."

Stenen of aandelen in een BV

Een andere beslissing die je moet nemen is of je stenen wilt verkopen of dat je aandelen in een BV wilt. Van der Paardt geeft weer een simpel rekenvoorbeeld. "Als projectontwikkelaar koop je een oud pand voor 2 miljoen. Daar betaal je 8 procent overdrachtsbelasting over. Dan heb je nog de kosten voor vergunningen en dergelijke, dus in totaal ben je ongeveer 3 miljoen kwijt. Het slopen en verbouwen kost vervolgens ook nog eens 4 miljoen euro, plus 21 procent BTW. De totale kostprijs (de Stiko) bedraagt dus 7 miljoen exclusief btw, ofwel 7.840.000 euro inclusief btw."

Nu wordt het spannend, vindt Van der Paardt. "Stel dat je kunt verkopen voor 10 miljoen exclusief btw. Als je dan de stenen verkoopt is je winst 3 miljoen euro, want die 840.000 euro btw kun je terugvragen. De koper betaalt 12,1 miljoen euro, inclusief btw en die btw kan hij niet aftrekken. Maar als hetzelfde project in een afzonderlijke BV ontwikkeld is en de aandelen van die BV verkocht worden, is de situatie totaal anders. Stel dat de koper ook 12,1 miljoen voor de aandelen betaalt, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd en ook geen btw. De verkoper ontvangt dus gewoon 12,1 miljoen. Het enige minpunt is dat de verkoper de 840.000 euro btw op de bouwkosten niet kan terugvragen. Zijn winst is dan dus 12,1 miljoen minus 7.840.000, dat is 4.260.000. Dat is aanzienlijk meer dan de 3 miljoen winst bij de verkoop van de stenen. De winst kun je natuurlijk ook splitten. De koper betaalt dan bijvoorbeeld maar 11,5 miljoen en dan nog maakt de verkoper meer winst."

De praktijk is weerbarstig

Volgens Van der Paardt is het de uitdaging om deze fiscale mogelijkheden te zien en te onderkennen. "Het is de moeite waard, want het gaat om aanzienlijke bedragen. Maar helaas is het in de praktijk lang niet altijd zo helder als in de voorbeelden. Het gaat bijvoorbeeld om woningen met winkels eronder. Of er is nog een huurder, dat kan een verschil maken in de overdrachtsbelasting. En aan een verkoop van de aandelen van een BV zitten ook allerlei juridische aspecten, waardoor die weg een iets andere benadering vereist dan de verkoop van stenen."

In ieder geval is duidelijk dat er heel veel manieren zijn om een vastgoeddeal te structureren en te optimaliseren. Maak je de verkeerde keuze dan kan dat zeer ongunstig uitpakken. Het is dus verstandig om op voorhand alle mogelijkheden goed te verkennen.